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August 2010

Immobilienkauf: Bundesländer erhöhen Grunderwerbsteuer

Viele Immobilienkäufer und Bauherren müssen mit höheren Erwerbskosten rechnen. Nach Berlin und Hamburg hat nun das erste Flächenland die Grunderwerbsteuer erhöht. Wie zuvor bereits die Stadtstaaten, verlangt jetzt auch Sachsen-Anhalt 4,5 statt bisher 3,5 Prozent Steuern für den Erwerb von Grund und Boden. Eine Erhöhung mit schmerzlichen Folgen für Eigenheimkäufer: Wer ein Haus im Wert von 400.000 Euro erwirbt, der zahlt nunmehr 18.000 Euro Grunderwerbsteuer – 4.000 Euro mehr als zuvor.

Da die Länderparlamente seit vier Jahren die Grunderwerbsteuer selbst festlegen dürfen, haben sie bei der Höhe des Steuersatzes praktisch freie Hand. Zu einer Senkung der Abgabe – wie vom Bund gehofft – hat die neue Freiheit jedenfalls nicht geführt. Im Gegenteil: Als nächstes Bundesland denkt das hochverschuldete Bremen über eine Anhebung der Grundsteuer um 1,0 Prozentpunkte nach. Noch schlimmer könnte es in Brandenburg kommen: Die Landesregierung hat angekündigt, die Grunderwerbsteuer auf 5,0 Prozent zu erhöhen. Immobilienverbände sehen die wachsenden Kosten mit Sorge: „Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer um einen Prozentpunkt bedeutet für Immobilienkäufer einen Anstieg der Erwerbsnebenkosten um zehn Prozent“, gibt Michael Schick vom Immobilienverband IVD zu bedenken. Die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland lasse sich so nicht verbessern.

Wie kann man Grundsteuer sparen?
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel auf den kompletten Kaufpreis fällig. Bei einer Eigentumswohnung gehört dazu die Wohnung plus ein Teil des Grundstücks, auf dem das Haus steht. Bei Kauf eines Bestandshauses oder bei Erwerb von einem Bauträger wird ebenfalls zumeist nur eine Gesamtrechnung für Objekt und Grund gestellt. In diesem Fall erhebt das Finanzamt auch auf die Erstellungskosten für das Objekt Grunderwerbsteuer. Eine Sparmöglichkeit besteht, wenn das Haus selbst gebaut wird.
 
• Sparmöglichkeit 1: Bei Neubau möglichst nur das Grundstück kaufen. Den Vertrag über den Hausbau nicht mit dem Grundstücksverkäufer abschließen, sondern das Traumhaus von einer anderen Firma bauen lassen. In diesem Fall fällt Grundsteuer nur auf das Grundstück nicht aber auf die Immobilie selbst an. Positiv: Das spart nicht nur Grunderwerbsteuer, sondern auch Notar- und Gerichtskosten.
 
• Sparmöglichkeit 2: Beim Kauf vom Bauträger den Kaufpreis weitgehend „abspecken“. Das kann geschehen, in dem zur Wohnung gehörende Einrichtungsgegenstände und teure Einbauten über einen separaten Vertrag gekauft werden. Etwa die Badeinrichtung, Kücheneinbauten oder ein schicker Wohnzimmerkamin. Weitere Sparmöglichkeit: Der Erwerber legt selbst Hand an und erbringt Eigenleistungen, dann sinkt ebenfalls der Kaufpreis des Objekts.
 
Auf Stolperfallen achten
Eigenheimkäufer sollten allerdings Vorsicht walten lassen. Gerne unterstellen die Finanzbehörden, dass der Kaufvertrag als ein einheitliches Vertragswerk anzusehen ist und somit die Steuer auf den Gesamtpreis (Objekt, Inneneinbauten und Grundstück) zu zahlen ist. Käufer sollten daher vertraglich genau regeln, was zum Objekt gehört und was erst später als Zusatzausstattung geliefert wird. Tipp: Eigenheimkäufer, die das Objekt zur Selbstnutzung erwerben und keine staatliche Förderung erhalten, können gegen einen zu hohen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen. Der Bundesfinanzhof prüft derzeit, ob die Abgabe verfassungsgemäß ist (Az. II R 4/09).

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