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November 2006

Hypothekendarlehen: Niedrigzinsen – Vorsicht Tilgungsfalle

Wie weit sich das Laufzeitende nach hinten verschieben kann, verdeutlicht ein Beispiel:

Ein klassisches Hypothekendarlehen mit einem Prozent Anfangstilgung führt bei einem Zinssatz von acht Prozent zu einer Laufzeit von 27 Jahren und sechs Monaten (ohne Sonderzahlungen gerechnet). Bei einem halb so hohen Zinssatz von vier Prozent und ebenfalls einem Prozent Anfangstilgung dauert es dagegen mehr als 40 Jahre bis das Darlehen abgezahlt ist! Eine solide Finanzierungsgrundlage ist in diesem Fall kaum mehr gegeben, denn welcher Eigenheimkäufer kann mit solch großen Zeiträumen kalkulieren?

Wie kommt es zu diesen Laufzeitunterschieden? Da die Restschuld durch die monatliche Tilgung kontinuierlich abnimmt, enthält die Kreditrate einen immer kleiner werdenden Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt nach jeder Rate um die Zinsen, die der Kreditnehmer mit der Tilgung spart. Anders ausgedrückt: Der Darlehennehmer zahlt im ersten Jahr ein Prozent der Darlehenssumme zurück. Im zweiten Jahr werden die Zinsen dann nur noch von 99 Prozent der Darlehenssumme berechnet. Die rückläufige Kreditschuld bewirkt, dass sich der Anteil der Zinsen an der Annuität verringert und der Anteil der Tilgung erhöht. Diese Zinsersparnis fällt umso höher aus, je höher der Zinssatz für das Darlehen ist.

Daraus folgt: Bei niedrigem Zinssatz wächst der Tilgungsanteil nur sehr langsam, bei einem höherem entsprechend schneller.

Der Extremfall: Bei einem Zinssatz von ein Prozent und einem Prozent Anfangstilgung würde die Rückzahlung 70 Jahre dauern!

Die Schlussfolgerung kann daher nur lauten: Bei niedrigem Zinssatz sollten Kreditnehmer die relativ geringe monatliche Belastung dazu nutzen, die Tilgungsrate zu erhöhen. Wenn Sie statt mit einem mit zwei Prozent Anfangstilgung einsteigen, verringert sich bei einem Kreditzins von vier Prozent die Laufzeit des Darlehens von über 40 auf unter 28 Jahre. Wenn Sie es schaffen, drei Prozent anfänglich zu tilgen, sind Sie bereits in gut 21 Jahren fertig.

Eine andere Möglichkeit, die Rückzahldauer zu verkürzen, besteht darin, kontinuierlich Sonderzahlungen zu leisten. Fast alle Hypothekendarlehen beinhalten heute diesen Service. Allerdings berechnen manche Anbieter einen kleinen Zinsaufpreis, andere verzichten darauf. Der Effekt ist beachtlich. Wenn Sie pro Jahr 3.000 Euro Sonderzahlung leisten, dann ist ein 200.000-Euro-Darlehen mit vier Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent in gut 30 Jahren vollständig abgezahlt. Ohne Sondertilgung würden Sie wie bereits vorgerechnet über 40 Jahre brauchen. Als Grundlage für Sondertilgungen eignen sich zum Beispiel das Weihnachts- oder Urlaubsgeld oder andere Extragratifikationen des Arbeitgebers. Auch größere Beträge sind möglich, etwa Gelder aus ausgezahlten Lebensversicherungen oder Erbschaften. Wenn Sie zum Beispiel ein Hypothekendarlehen mit einer Kreditsumme von 250.000 Euro und der Möglichkeit von fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr abschließen, dann dürfen Sie immerhin 12.500 Euro jährlich in den Vertrag extra einzahlen.

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