Credit Europe Bank Newsletter: Juli 2015

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Festgeld vor der Zinswende: Welche Laufzeit ist jetzt optimal?

Zahlreiche Wirtschaftsdaten deuten einen Umschwung bei den Zinsen an. So ist die konjunkturelle Erholung in vielen Orten Europas spürbar, legt der Ölpreis weiter zu und die Inflationsrate zeigt deutlich nach oben. Finanzexperten spekulieren bereits, wann die US-amerikanische Zentralbank bzw. die EZB den ersten Schritt machen und ihre Leitzinsen anheben werden.

Die Diskussion zeigt erste Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen. Zehnjährige Baufinanzierungen sprangen in den vergangenen Wochen um einen halben Prozentpunkt nach oben. Derzeit ist der Aufwärtstrend ungebrochen. Und auch bei festverzinsten Sparangeboten gab es einen kleinen Ruck. So konnten Festgelder und Sparbriefe im Bereich langer Laufzeiten leicht zulegen. Bis zu drei Zehntel betrugen die Zinsverbesserungen. Wie es hier weitergeht, hängt stark von der weiteren Wirtschaftsentwicklung und den Maßnahmen der Zentralbanken ab.

Laufzeit optimal abstimmen
So schön steigende Zinsen sind, Anleger sollten sich nicht blenden lassen. Um ein optimales Zinsergebnis zu erreichen, bedarf es einer passenden Laufzeit. Da die Zinsspirale gerade erst in Fahrt kommt, sind lange Laufzeiten bei Festgeld und Sparbriefen zurzeit nicht empfehlenswert. Denn von weiter steigenden Zinsen haben jetzt abgeschlossene Termingelder nichts. Da die Höhe der Zinsen zu Laufzeitbeginn festgeschrieben wird, verharren die Renditen auf der Stelle. Wer sich jetzt für fünf, sechs oder acht Jahre bindet, der muss bei anziehenden Marktzinsen Renditeeinbußen akzeptieren, denn Festgelder und Sparbriefe sind nicht vorzeitig kündbar.

Kurze Laufzeiten bevorzugen
In der gegenwärtigen Phase ist es ratsam, sein Geld eher kurzfristig anzulegen und das Marktgeschehen im Auge zu behalten. Zeigt die Zinskurve weiter nach oben, besteht die Möglichkeit, zeitnah in besser verzinste Papiere zu wechseln. Empfehlenswert sind derzeit Festgeld-Laufzeiten von neun- oder zwölf Monaten. Der Zinsunterschied zu Papieren mit zwei- oder dreijähriger Sparzeit ist marginal, entsprechend ist der Minderertrag verschmerzbar, falls die Zinsen wider Erwarten nicht steigen. Andererseits sichern sich Sparer dadurch hohe Flexibilität. Verbessert die Bank die Konditionen, kann man das Ersparte alsbald in ertragreichere Festgelder oder Sparbriefe umschichten. Positiv: Festgeld verursacht weder Gebühren für die Kontoeröffnung noch für die Kontoführung – das Ersparte wächst ohne Abzüge.

Immobilie zur Kapitalanlage: 5 Grundregeln für den Erfolg

Angesichts niedriger Sparzinsen und fiebriger Börsen suchen viele Anleger ihr Heil in Immobilien. Betongold gilt als sicheres Investment, zumal die Finanzierungskosten extrem günstig sind. Eine Baufinanzierung kostet heute nicht mal mehr halb so viel wie vor fünf Jahren. Niedrige Kreditzinsen verführen allerdings manche Käufer, die Immobilie ohne ausreichende Finanz- und Steuerprüfung zu erwerben. Dies hat oft negative Auswirkungen auf die Rendite, oft erzielen Privatanleger überhaupt keine Gewinne. Im ungünstigen Fall lauern sogar Verluste.

Grundsätzlich gilt: Nur wenn sich die Rendite der Immobilie nach Abzug aller Kosten, Investitionen und Rücklagen langfristig rechnet, lohnt die Kapitalanlage. Andernfalls ist das Vermögen in Festgeld besser aufgehoben. Auf diese Faktoren sollten Käufer achten, damit die Investition in die vermietete Immobilie ein Erfolg wird:
 
Angemessener Kaufpreis
Hüten Sie sich vor einem überteuerten Kauf. Dieser wird sich selbst bei konsequenter Mietanpassung kaum rechnen. Der Kaufpreis sollte dem wahren Wert der Immobilie entsprechen. Achtung: In Spitzenlagen sind Wertsteigerungen meist auf Jahre hinaus schon im Kaufpreis enthalten, Wertzuwächse stellen sich daher nur langfristig ein. Ein hoher Kaufpreis ist nur dann empfehlenswert, wenn Sie die Immobilie langfristig halten wollen oder sich eine Spekulation leisten können. Achten Sie auf die ideale Schnittmenge zwischen Lagequalität, Zukunftsaussicht und Mietrendite. Eine gute Lage allein ist noch kein Renditegarant.

Reparaturen und Rücklagen
Ihre Baufinanzplanung sollte fehlende Mieteinnahmen, etwa durch Leerstand oder Unwetterschäden berücksichtigen. Planen Sie auch unvorhersehbare Reparaturkosten ein, zum Beispiel wegen einer kaputten Heizung oder Sturmschäden. Solche Kosten lassen sich nicht auf den Mieter umlegen!

Umweltauflagen berücksichtigen
Immer strengere Umweltauflagen treiben die Immobilienkosten in die Höhe. So verschärft der Gesetzgeber zunehmend die Pflicht zur energetischen Sanierung. Immer mehr Eigentümer müssen veraltete Heizungen austauschen oder Decken und Dächer dämmen. Hierfür sollte man Rücklagen bei der Baufinanzierung einplanen.

Realistische Darlehenslaufzeit
Immer mehr ältere Menschen investieren in vermietete Immobilien. Käufer über 50 haben aber nur noch wenige Berufsjahre mit hohem Einkommen vor sich, im Rentenalter sinken die Einkünfte meist deutlich ab – dann sollte die Immobilie abgezahlt sein. Achten Sie deshalb darauf, dass die Laufzeit der Baufinanzierung dem eigenen Alter angemessen ist.

Bruttorendite beachten
Um das Potential einer vermieteten Immobilie realistisch einschätzen zu können, sollten Sie die Faustregel für die Berechnung der Bruttorendite kennen. Sie lautet: Die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis. Die ermittelte Rendite sollte bei mindestens vier Prozent liegen, sonst lohnt der Kauf nicht. Noch aussagekräftiger ist die Nettorendite. Deren Ermittlung ist jedoch schwieriger. Hier fließen die Kosten für Baufinanzierung, Instandhaltung und Verwaltung in die Rechnung ein, andererseits begünstigen Steuervorteile und Objektabschreibung die Kalkulation. Um zu einer aussagekräftigen Rechnung zu kommen, bedarf es der Hilfe des Steuerberaters.

Fehlerhafter Steuerbescheid: Erfolgreich Einspruch einlegen

Flattert der Steuerbescheid für 2014 ins Haus heißt es, in Ruhe prüfen: Ist alles anerkannt worden? Ist die Erstattung korrekt? Bemerken Sie einen Fehler, ist Einspruch ratsam. Schließlich müssen die Steuerbeamten unzählige Vorschriften kennen und sich ständig ändernde Gesetze überblicken und anwenden – da sind Fehler und Meinungsverschiedenheiten vorprogrammiert. Häufig entstehen Fehler im Steuerbescheid durch einfache Zahlendreher, falsche Berechnungen oder übersehene Kosten. Darüber hinaus kommt es bei der elektronischen Datenübermittlung gelegentlich zu Übertragungsfehlern. Manchmal erkennt der Fiskus Werbungskosten und außergewöhnliche Belastungen nicht an, obwohl sie in der Steuererklärung aufgeführt sind. Ursache hierfür ist oft eine andere Rechtsauffassung des Finanzbeamten. Sehen Sie den Sachverhalt anders, sollten Sie Einspruch einlegen.

So widersprechen Sie richtig
Möchten Sie einem fehlerhaften Steuerbescheid widersprechen, so muss dies binnen eines Monats ab dem Ausstellungsdatum erfolgen. Formale Vorgaben, wie der Einspruch auszusehen hat, gibt es nicht. Einziges Kriterium: Der Einspruch sollte schriftlich erfolgen, das geht auch per E-Mail oder Fax. Eine Begründung können Sie später nachreichen. Ist die 4-Wochen-Frist abgelaufen? Macht nichts. Wenn Sie nachweisen, dass Sie die Einspruchsfrist unverschuldet versäumt haben, etwa wegen einer schweren Krankheit, beantragen Sie "Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand (§110 Abgabenordnung)". Antrag und Einspruch müssen dann einen Monat nach "Wegfall des Hinderungsgrundes" beim Fiskus vorliegen.

• Tipp: Bei reinen Flüchtigkeitsfehlern, so genannten offenbaren Unrichtigkeiten, können Sie noch innerhalb von vier Jahren eine Berichtigung des Steuerbescheids verlangen. Das gleiche gilt, wenn  erst nachträglich Tatsachen oder Beweismittel bekannt werden.

Was tun bei Ablehnung?
Lehnt der Fiskus den Einspruch ab, können Sie binnen vier Wochen nach Ablehnung vor dem Finanzgericht Klage einreichen. Dabei können Sie sich selbst vor Gericht vertreten, Hilfe von einem Profi ist aber in vielen Fällen die bessere Wahl!

Änderung statt Einspruch
Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid hat Tücken. Denn er zwingt das Finanzamt, das gesamte Verfahren neu aufzurollen. Hier drohen Nachteile, wenn die Finanzbeamten großzügig gewährte Posten wieder streichen. Dies muss der Sachbearbeiter aber ankündigen. In diesem Fall können Sie Vor- und Nachteile abwägen und den Einspruch gegebenenfalls wieder zurückziehen. Die Alternative: Bei kleineren Berechnungsfehlern vermeiden Sie das Wort Einspruch und stellen stattdessen einen "Antrag auf Änderung des Steuerbescheids" (§172 (1) AO). Dann darf der Finanzbeamte nur die bemängelte Position prüfen und gegebenenfalls ändern.