Um die Erbschaft- oder Schenkungssteuer zu verringern, können Eltern beim Immobilienübertrag auf die Kinder das Nießbrauchrecht nutzen. Dadurch verringert sich der Wert des Eigenheims und somit mögliche Steuerforderungen.
Der sogenannte Nießbrauch (Nutzungsrecht) eröffnet Eltern das Recht, auf beliebige Zeit im eigenen Haus oder in ihrer Eigentumswohnung wohnen zu bleiben oder diese zu vermieten und die Mieterträge einzukassieren, obwohl das Objekt rechtlich auf die Kinder übertragen wurde. Der Vorteil: Ist ein Nießbrauchrecht auf die Immobilie eingetragen, hat diese einen geringeren Wert. Schließlich ist ein Objekt deutlich unattraktiver, wenn ein anderer das Recht hat, darin zu wohnen oder die Miete zu kassieren.
Diesen Umstand können Familien nutzen, falls den Kindern wegen des Immobilienübertrags die Zahlung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer droht. Schließlich dürfen Kinder alle zehn Jahre lediglich Werte von bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben oder geschenkt bekommen. Für darüber hinaus gehende Beträge berechnet das Finanzamt Steuer. Bei einer Immobilienübertragung ist dieser Freibetrag schnell überschritten.
Um wie viel sinkt der Wert der Immobilie?
Das folgende Beispiel zeigt, wie hoch der Wertnachlass einer Immobilie durch Nießbrauch ausfällt. Entscheidende Parameter zur Berechnung sind das Alter des Erblassers, der Objektwert, die mögliche Jahresmiete sowie der gültige Nießbrauchs-Faktor.
Beispiel: Die zu übertragene Immobilie besitzt inklusive Grundstück einen Wert von 1 Million Euro. Die übliche Jahresmiete für das Einfamilienhaus wird mit 30.000 Euro (2.500 Euro/Monat) angesetzt. Das Alter des Erblassers beträgt 65 Jahre. Aus der Nießbrauch-Tabelle des Bundesfinanzministeriums erhält man den dazugehörigen Faktor, mit dem die Miete multipliziert werden muss. Für einen 65-jährigen Mann gilt aktuell ein Vervielfältigungsfaktor von 11,362.
Rechnung:
• Schritt 1: 30.000 Euro (Jahresmiete) x 11,362 (Faktor) = 340.860 Euro (Wert des Nießbrauchs)
• Schritt 2: 1.000.000 Euro (Objektwert) – 340.860 Euro = 659.140 Euro (Wert der Schenkung).
• Ergebnis: Der steuerlich relevante Immobilienwert sinkt von 1 Million Euro auf 659.140 Euro, also um rund ein Drittel.
Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Steuer aus?
Wird die Immobilie an 2 Kinder je zur Hälfte übertragen, fällt aufgrund des Freibetrags von 400.000 Euro je Kind keine Schenkungssteuer an. Erbt nur 1 Kind das Haus, besteht die Möglichkeit, zunächst nur ein halbes Haus an das Kind zu übertragen und die andere Hälfte nach zehn Jahren, wenn erneut der Steuerfreibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung steht. Soll das Objekt trotzdem auf einmal übertragen werden, dann senkt das Nießbrauchrecht die anfallende Schenkungssteuer (19 Prozent) von 190.000 Euro auf 125.236 Euro.
